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抵押权相关法规


一、不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则!

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读说明:我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则,并在第一百八十七条规定对于不动产设立抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。但在商品房按揭贷款以及金融借款案件中,对于不动产抵押往往只有抵押合同,或者只进行了抵押物的预告登记,而未对抵押物进行抵押登记,此种情形下,如何确定抵押人责任以及如何保护债权人利益,司法实践中的裁判观点并不一致。本期选择的案例均刊登在《人民司法·案例》,希望对处理此类案件发挥参考作用。限于篇幅,对原判例进行了编辑,具体的评析意见可按照索引查找参阅。

判例一

裁判要旨:

抵押财产未登记,抵押权则未生效,未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任

案号:

一审:江苏省无锡市锡山区人民法院(2010)锡法民初字第0432号;二审:江苏省无锡市中级人民法院(2011)锡民终字第0767号。

 

当事人:

原告(被上诉人):顾漱清。

被告(被上诉人):韦安波。

被告(被上诉人):花根荣。

被告(上诉人):朱允保。

 

简要事实:

2008年1月5日,韦安波(其与花根荣系夫妻关系)向顾漱清出具借条一张,载明“今借顾漱清50万元,2008年7月5日前还,年利息20%。”2008年1月24日,朱允保出具了授权书一张,载明“因韦安波明源化工(泰州)有限公司借顾漱清人民币做流动资金。兹本人愿意以房产证做担保”。其名下位于无锡市房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权,权利人系中国银行无锡市锡山支行,约定期限至2013年5月11日。该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。

 

2008年1月25日,韦安波又向顾漱清出具借条一张,载明“今借顾漱清人民币40万元整,年利息20%,2008年7月5日归还。”2010年5月31日,韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。

 

2010年5月31日,顾漱清诉至法院,请求判令韦安波与花根荣共同归还借款90万元及利息34.6万元,由朱允保承担保责任。

裁判结果:

1.韦安波与花根荣共同给付顾漱清人民币90万元整。借款期限内利息104141元,并承担90万元自2008年7月6日至2010年5月28日的按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息。

2.朱允保应对上述第一项中的借款50万元、借款期内利息58333元及2008年7月6日至2010年5月28日按照银行同类贷款利率计算的逾期利息,在韦安波和花根荣不能清偿的范围内以位于无锡市房屋所有权和国有土地使用权的价值为限承担赔偿责任。

3.驳回顾漱清的其他诉讼请求。

裁判理由:

生效判决认为,抵押合同的订立和抵押权的设定是不同的法律事实。对于不动产抵押合同生效时间和抵押权成立时间,担保法及物权法均有规定,其中对于抵押权生效的时间规定一致,均为登记时设立。而对于抵押合同的成立,根据新法优于旧法的法律适用原则,应遵从物权法的规定,即自合同成立时生效,与抵押财产有无登记无关。本案中,根据各方当事人的陈述以及授权书的内容,可以认定朱允保系接受债务人韦安波的请求,为韦安波向顾漱清所借债务提供担保。朱允保虽未直接与顾漱清签订合同,但其出具授权书而顾漱清接受授权书的连续行为可以认定本案所涉抵押合同自顾漱清接受授权书之日起成立。因该合同未违反法律规定,且其从属的主债务合同亦为有效合同,故即使未办理抵押登记,抵押合同亦应有效

抵押权虽因未办理登记而未生效,但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务。本案中,抵押合同签订后,朱允保即负有配合顾漱清办理抵押权登记的义务,而朱允保不予配合并推诿责任,是一种违约行为,应依法承担违约责任。因朱允保未在授权书上明确抵押担保金额,但根据当事人关于先产生债务、后要求担保的陈述以及两笔债务形成时间与授权书落款时间,应认定朱允保对其提供授权书之前形成的债务提供担保,故朱允保应以其房产就顾漱清无法实现该笔债权(即50万元本息范围内)的损失进行赔偿。

索引: 

案例评析详见:潘志江、沈君:“不动产抵押合同生效但未办理抵押登记的责任承担”,载《人民司法·案例》2013年第6期。

判例二

裁判要旨:

预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。商品房已办理抵押权预告登记,且已具备物权登记条件,法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下,法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权

案号:

一审:福建省福州市鼓楼区人民法院(2014)鼓民初字第4171号;二审:福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5965号

当事人:

原告:中国建设银行股份有限公司福州城北支行(以下简称建行城北支行)。

被告:周文娟、高源。

被告:福州恒宇房地产发展有限公司(以下简称恒宇房地产公司)。

简要事实:

2012年11月7日,中国建设银行股份有限公司福建省分行(以下简称建行福建分行)与周文娟、高源签订个人住房借款合同,周文娟、高源向建行福建分行贷款51万元,用于购置房产;借款人以所购房产为抵押物担保还款;发放贷款后,贷款人将合同项下权利义务一并转让给原告建行城北支行;恒宇房地产公司对借款提供阶段性保证。

签订上述合同后,房产登记机构对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记,但至今未办理抵押登记手续。系争房产已于2013年7月30日完成了初始登记,房屋亦已交付购房人周文娟。建行福建分行依约向周文娟发放了贷款,并将贷款债权转让给建行城北支行。

周文娟、高源未按约还款,建行城北支行遂诉请法院判令:1.周文娟、高源偿还贷款本金458019.64元人民币及相应利息;2.建行城北支行有权处置抵押房产,以优先偿还本案债务;3恒宇房地产公司承担连带保证责任。

裁判结果:

1.高源、周文娟偿还建行城北支行借款本金438373.60元及至还款之日的利息、罚息和复息;2.恒宇房地产公司承担连带清偿责任;3.周文娟、高源应于判决生效之日起30日内协助建行城北支行办理抵押房产的抵押登记手续,恒宇房地产公司应督促周文娟并配合其办理抵押登记,抵押登记手续办妥之日,恒宇房地产公司的保证责任终止;4.上述房产抵押登记办妥后,或周文娟、高源逾期仍未办理抵押登记的,建行城北支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款,对第一项确定的主债权优先受偿;5.建行城北支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的,应优先清偿恒宇房地产公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息(按中国人民银行同期同类贷款利率,从款项垫付之日起计算);再有余款的,退还周文娟、高源;6.恒宇房地产公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分,有权继续向周文女昌、高源追偿。

裁判理由:

生效判决认为,本案争议焦点是,案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记,且已具备办理物权登记条件,因购房人怠于办理抵押登记,预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。现分析如下:

由物权法第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”的规定可知,预告登记制度旨在保障将来物权的实现,预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。

商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益,商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连,若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记,将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立,开发商提供阶段性担保(通常约定保证期间至抵押权设立之时)的保证期间被不当延长,购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面,影响到交易安全和合同稳定。因此,在具备物权登记条件情况下,购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记,开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权,开发商因保证期间届满而免除保证责任。

本案中,案涉房产已完成初始登记,并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,但购房人周文娟怠于办理以致抵押登记未完成,故购房人周文娟负有协助办理抵押登记的义务,恒宇房地产公司应督促其办理。二审法院确定周文娟应在30日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人周文娟若逾期仍未协助办理抵押登记,基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记,故二审法院无法径行判决由债权人建行城北支行自行办理抵押登记手续。

在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下:其一,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条关于“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持”的规定,周文娟虽尚未办理案涉商品房产权证,但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用,应认定为属于周文娟财产,客观上应作为周文娟责任财产进行处置。

其二,案涉商品房已具备不动产抵押登记条件,但购房人却拒不办理,已违反抵押合同约定,违背了诚实信用原则,赋予债权人对案涉房产优先权,有利于遏制违约失信行为,维护交易安全。

其三,当商品房具备办理抵押登记条件时,购房人怠于办理登记,本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就,应参照附条件民事法律行为的相关法律规定,而视为条件已成就,即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。

其四,抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果,但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权,故其亦已具备一定的公示外观,在满足特定条件下,赋予债权人对不动产优先权,并不违反物权公示要求。

最后,赋予债权人优先权,亦符合法律及司法解释规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告”的规定,债权人建行城北支行有权处分购房人周文娟于商品房买卖合同项下的合同权利,而周文娟取得商品房所有权亦属于该权利范畴,故建行城北支行有权处置案涉商品房。

综上,案涉商品房已具备物权登记条件,但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。故根据物权法第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定,二审法院依法确认债权人建行城北支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权

因建行城北支行与保证人恒宇房地产公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行城北支行核对无误、收执之日止”,在抵押权未能依登记而设立情况下,恒宇房地产公司的保证期间延续。根据担保法第三十一条关于“保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿”,以及最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第42条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的,应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的,保证人只能按照承担责任的事实,另行提起诉讼”的规定,保证人恒宇房地产公司在承担保证责任后,有权向债务人周文娟、高源追偿。在追偿过程中,若债权人建行城北支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的,应优先用于偿还恒宇房地产公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息,仍有余款的,应退还周文娟、高源。

索引:

案例评析详见:林秀榕、陈光卓:“抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿”,载《人民司法·案例》2016年第14期。

判例三

裁判要旨:

在预购商品房预抵押登记中,对非基于预抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形,预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的,可以赋予预抵押权人对预抵押登记财产享有优先受偿权。一旦预抵押登记的效力由人民法院确认有效,如开发商已完成所涉房产所有权初始登记条件的,应判定开发商阶段性保证责任解除;否则,开发商应继续承担连带责任保证

案号:

一审:浙江省温州市鹿城区人民法院(2015)温鹿商初字第426号;二审:温州市中级人民法院(2015)浙温商终字第929号

当事人:

原告:中国建设银行股份有限公司温州分行(以下简称建行温州分行)。

被告:浙江省温州市鹿城区房地产开发总公司(以下简称鹿城房开公司)。

被告:潘洋。

简要事实:

2003年12月30日,潘洋、鹿城房开公司与建行温州分行共同签订了个人住房借款合同、贷款及保证承诺书各一份,约定:潘洋向建行温州分行借款56万元,并约定了借款期限、利率等;同时约定潘洋提供其向鹿城房开公司购买的房屋作抵押,并办理了预购商品房抵押权预告登记;鹿城房开公司提供阶段性保证。建行温州分行于合同签订当日依约发放了贷款。截至2015年3月1日,潘洋已拖欠利息13663.42元,本金罚息488元,利息罚息338.64元。建行温州分行与鹿城房开公司均一致确认未能办理房产正式登记的主要原因在于鹿城房开公司未能与建筑商进行竣工验收结算。

建行温州分行诉至法院,请求判令:1潘洋立即偿还建行温州分行借款本金344042.03元及至还款本息结清之日止的利息、罚息、复利;2建行温州分行有权就潘洋所有的抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿;3鹿城房开公司对上述债务承担连带清偿责任。

裁判结果:

1.潘洋偿付建行温州分行借款本金344042.03元以及利息、逾期利息及利息的复利;2.如潘洋未在上述期限内履行,则拍卖、变卖其提供抵押的房产,所得价款由建行温州分行优先受偿;3.鹿城房开公司在完成涉案抵押房产产权登记前对第一项确定的潘洋偿还义务承担连带责任。

裁判理由:

生效判决认为:开发商阶段性担保的保证期间限于购房人抵押贷款合同生效至房屋竣工办理产权登记和他项权证时止,在商品房竣工交付购房人办理产权证后,开发商的连带责任保证即终止,银行期房按揭权转为现房抵押权。涉案个人住房借款合同、贷款及保证承诺书亦对此有明确约定。涉案商品房已经进行了抵押权预告登记,且未能推进至本登记并非由债权人的原因所造成,预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件,故赋予银行对登记财产享有优先受偿权,以保护银行按揭市场金融秩序,但最后银行能否实际如期取得物的担保权利即期房按揭权转化为现房抵押权存在不确定性。同时,阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险,促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续,而涉案房产未能正式办理产权登记的原因系由于鹿城房开公司未能与建筑商办理竣工验收结算手续。因此,鹿城房开公司应承担保证责任。

索引:

案例评析详见:李劼:“预购商品房预抵押登记及开发商阶段性保证效力的认定”,载《人民司法·案例》2016年第14期。

判例四

 

裁判要旨:

当按揭贷款合同因商品房买卖合同解除而解除时,应当明确其解除效力的溯及力并确定合理的损失赔偿额,为了履行的便利,从最终结果出发,可以判决开发商直接承担购房人在按揭贷款合同项下的责任

案号:一审:上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第2083号;二审:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第325号

当事人:

原告:肖树生、陈晓玲

被告:上海博锦房地产开发中心有限公司(以下简称博锦公司)

被告:上海银行股份有限公司青浦支行(以下简称青浦支行)

简要事实:

2010年4月13日,肖树生、陈晓玲(乙方、买方)与博锦公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买房屋。合同签订后,肖树生、陈晓玲于2010年4月14日向博锦公司支付了首期购房款952848元,并作为借款人与青浦支行(贷款人)、博锦公司(保证人)签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划人博锦公司名下账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。2010年5月9日,青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日,青浦支行发放贷款141万元。

肖树生、陈晓玲诉至法院,请求判令:(1)解除肖树生、陈晓玲与博锦公司签订的《上海市商品房预售合同》;(2)解除肖树生、陈晓玲和青浦支行签订的《个人住房借款担保合同》;(3)博锦公司退还肖树生、陈晓玲已付房款952848元及至判决生效日止肖树生、陈晓玲已付银行贷款本金;(4)博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付的首付款利息损失155770.80元(以本金952848元为基数,按银行同期贷款年利率6.65%计算,自2010年4月14日起至判决生效日止,暂计至2012年9月30日)及按揭贷款利息损失(自贷款发放日至博锦公司付款日);(5)博锦公司向青浦支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。

裁判结果:

1.解除肖树生、陈晓玲与博锦公司签订的《上海市商品房预售合同》;2.解除肖树生、陈晓玲与青浦支行、博锦公司签订的《个人住房借款担保合同》;3.博锦公司向肖树生、陈晓玲返还房款952848元及贷款本金;4.博锦公司向肖树生、陈晓玲赔偿以952848元本金及利息;5.博锦公司向肖树生、陈晓玲赔偿已向青浦支行支付的贷款利息;6.博锦公司向青浦支行偿还肖树生、陈晓玲自判决生效之日起就《个人住房借款担保合同》剩余的贷款。自博锦公司清偿上述贷款之日起七日内,青浦支行办理抵押房屋上抵押登记的涤除手续。

裁判理由:

法院生效裁判认为:本案涉及商品房预售合同关系及商品房按揭贷款合同关系。双方当事人的争议焦点在于作为按揭银行的青浦银行在本案一审中的诉讼地位以及按揭贷款合同解除后果的处理。

首先,关于青浦支行在一审中的诉讼地位。当事人系作为被告抑或有独立请求权的第三人参加诉讼,确定的原则及参加诉讼的方式殊为不同。诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告,参加诉讼的方式亦为被动参加,只不过在被告主体不适格时,法院应驳回原告的起诉。有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人,其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。本案肖树生、陈晓玲作为一审原告在提起诉讼时一并要求解除商品房预售合同及按揭贷款合同,并将作为按揭贷款合同一方当事人的青浦支行列为被告,并无不当。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定系解决按揭银行进人单纯商品房买卖合同纠纷之诉的诉讼地位问题,即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时,按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非为青浦支行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形,前述司法解释并不适用。事实上,青浦支行作为一审被告参加诉讼,针对肖树生、陈晓玲的诉讼请求,亦并未丧失抗辩及提出反诉的权利和机会,程序上已获相当保障。

其次,关于按揭贷款合同解除后果的处理。在商品房预售合同解除后,按揭贷款合同的目的已无法实现,依据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定,购房人有权解除按揭贷款合同。需要说明的是,按揭贷款合同不同于典型的继续性合同,其解除溯及于合同成立时即消灭效力,因此,按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力,原则上应当恢复原状,即购房人应当返还所贷全部款项,银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。

在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累,在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这也是商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定的应有之义。按揭贷款合同解除前,相应贷款本金及利息由购房人肖树生、陈晓玲等承担,按揭贷款合同解除后剩余贷款由开发商博锦公司承担。

同时,博锦公司赔偿肖树生、陈晓玲支付银行的本金及贷款利息,就结果而言与前述处理原则并无本质差别。鉴于青浦支行尚未就系争房屋获得实在之抵押权,而仅为抵押权预告登记,自不存在所谓行使抵押权的问题。当博锦公司怠于履行归还剩余贷款的义务时,青浦支行可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续,以保障其债权实现。

索引:

案例评析详见:金绍奇商品房预售合同与按揭贷款合同一并解除后由开发商偿还银行按揭贷款”,载《人民司法·案例》2016年第14期。

判例五

裁判要旨:

抵押预告登记程序登记的并非物权,而是享有优先顺位的债权,故银行在仅办理了抵押预告登记的情况下并不享有优先受偿权,抵押预告登记后,法院对该预购商品房采取了预查封措施,在房产具备正式登记条件时,应通过一定的制度安排,使在先的抵押预告登记转换为正式抵押登记,从而在法院查封、处置后得以优先受偿

案号:

执行:江苏省无锡市崇安区人民法院(2012)崇执督字第265号;答复:无锡市中级人民法院(2013)锡执他字第0001号

当事人:

申请执行人:唐一。

被执行人:叶辉、王书强、江苏省无锡戏江南餐娱有限公司(以下简称戏江南公司)。

简要事实:

2011年10月21日,江苏省无锡市崇安区人民法院因唐一与叶辉、王书强、戏江南公司民间借贷纠纷一案,裁定查封了叶辉向无锡市吉品置业有限公司购买的房屋。因该房屋未办理产权登记,该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处(以下简称产监处)在送达回证上注明“太湖梅梁苑12-282尚未办理产权登记,有抵押”。2012年2月6日,崇安区人民法院就本案作出(2011 )崇民初字第918号民事判决书,判令:一、叶辉归还唐一借款本金350万元并支付违约金110万元。二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带清偿责任。王书强、戏江南公司承担保证责任后,有权向叶辉追偿。因被执行人未自觉履行法律文书确定的付款义务,申请人向崇安区人民法院申请执行。执行中,崇安区人民法院对上述房屋进行评估、拍卖,评估价为268.89万元。经两次拍卖后均因无人报名竞买而流拍,现拟进行第三次拍卖。另查明,2010年6月30日,叶辉与无锡市吉品置业有限公司签订商品房买卖合同,购买了房屋。同年7月9日,叶辉向广发银行无锡支行办理住房按揭贷款154万元,贷款期限25年,目前尚欠140多万元。同年7月29日,无锡市房产管理局作出房屋预告登记证明,预告登记权利人为广发银行无锡支行,预告登记义务人为叶辉。2013年6月9日,叶辉取得产权证,产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。

执行情况:

本案申请人申请执行后,考虑到房屋未办理产权证以及存在预购商品房抵押预告登记的情形,执行案件承办人未采取评估拍卖措施,后根据无锡市中级人民法院(2012)锡商他字第0002号批复意见采取了评估和拍卖措施。本案采取评估拍卖措施后,广发银行无锡支行于2013年6月15日向崇安区人民法院提出异议,认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记,银行对房产拍卖所得价款均享有优先受偿权,请求法院予以确认。

同年6月20日,唐一向崇安区人民法院申请撤销产监处办理的抵押登记。6月25日,崇安区人民法院函告产监处,告知其在法院预查封期间办理正式抵押登记的手续属于擅自处分法院查封财产的行为,要求产监处在收到函后10日内纠正上述行为,否则责令其承担相应的赔偿责任。7月1日,产监处复函崇安区人民法院称:法律法规明确了预告登记的效力和范围,预购人有权以预购商品房设定抵押权。根据当前我国实施的商品房预售制度,无锡市商品房预购者以按揭贷款方式购房的占商品房交易总量的60%-70%,产监处自2007年物权法实施以来,每年均办理数万起抵押权预告登记。产监处之所以接受法院的预查封,也是因为被执行人(购房人)因贷款取得了房屋未来的所有权,如果没有贷款,被执行人就无法取得房屋,也就无法协助法院预查封。本案房屋初始登记后,预购人于2013年6月将商品房预告登记转为房屋转移登记,依附它的预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记,法院预查封转为正式查封。预抵押转抵押登记不产生新的权利,不影响法院查封的效力,故其不存在擅自处分法院查封财产的行为。

在案件执行和异议市查过程中,崇安区人民法院市委会形成两种意见:第一种意见认为,产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。理由是:根据无锡市中级人民法院(2012)锡商他字第0002号批复,仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权,预购商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利,涉案房产在预查封时不存在抵押权,现产监处在法院已预查封的情形下办理了抵押登记手续,致使房产被设定了抵押权,产监处的行为属擅自处分法院查封财产的行为。

第二种意见认为,产监处的行为不属于擅自处分法院查封财产的行为。理由是:叶辉将商品房预告登记转为房屋转移登记,根据《房屋登记办法》第六十八条的规定,预购商品房抵押预告登记也转为正式的抵押登记,该转换不产生新的权利,不影响法院查封的效力,产监处不存在擅自处分法院查封财产的行为。

2013年9月5日,崇安区人民法院就此案两种意见向无锡市中级人民法院请示后,无锡市中级人民法院立案受理。无锡市中级人民法院合议庭于2013年10月28日作出(2013)锡执他字第0001号批复,同意崇安区人民法院第二种意见,认为本案中,法院预查封的基础是房产的预告登记,预查封之时,法院已经可以预见到今后房产将会产生抵押权。产监处将抵押预告登记转为正式抵押登记的行为并未设定新的权利或权利负担,不属于擅自处分法院查封财产的行为。崇安区人民法院第一种意见不符合预告登记制度和预查封制度的本意,不仅不利于商品房预售制度的发展,也不利于法院今后预查封工作的开展。

索引:

案例评析详见:赵培元、程洁抵押预告登记与法院预查封登记在正式登记条件具备时的司法处理”,载《人民司法·案例》2014年第4期。

二、借款合同展期后,抵押手续是否需要重新办理?

作者:吴春玉      吉林九台农村商业银行高级法律顾问

作者投稿并授权本平台刊发

有这样一个案例:黄某向某银行借款人民币十万元,用赵某的房产作抵押(抵押合同无其他特别约定),借款期为一年。借款到期后,黄某(借款人)未征得赵某(抵押人)同意即与银行(债权人、抵押权人)签订展期协议,将借款展期三个月。事后,赵某对该展期协议未予认可。展期协议到期后,黄某并未清偿贷款本息,银行遂向人民法院起诉要求黄某(借款人)归还借款本息,并要求赵某(抵押人)以抵押的房产承担抵押担保责任。本案反映出这样一个问题,即借款合同展期后,抵押手续是否需要重新办理?本文下面将就这一问题进行深入探讨。

1借款合同展期是怎么回事,有啥规定

借款合同展期就是借款合同中的借款期限延长,法律性质上属于合同期限的变更。

中国人民银行1996年6月28日颁布的《贷款通则》第十二条规定:“不能按期归还贷款的,借款人应当在贷款到期日之前,向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的,还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的,按照约定执行。

2借款合同展期,抵押期间没延长,抵押权是否仍存续

这个问题是银行从业人员在日常工作中经常遇到的困惑。以本文开头的案例为例,借款合同约定期限为一年,抵押合同中约定的抵押期间也是一年,房地产登记机关登记的抵押期间也是一年;后来借款合同期限延长三个月,抵押合同中的抵押期间却没有相应延长,房地产登记机关登记的抵押期间也没有延长。在这种情况下,抵押权还依法存续吗?答案是:抵押权当然仍然存续。

因为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。”最高人民法院的司法解释为什么这样规定呢?因为我国奉行“物权法定原则”,根据这一原则,物权的设立、变动、消灭,均应该由法律来规定,而不应该由当事人自行约定,也不应该由任何部门自行规定。既然抵押权是担保物权的一种,担保物权是物权的一种,所以抵押权的设立、变动、消灭当然也要遵循 “物权法定原则”。

3借款合同展期,抵押手续是否需要重新办理

借款合同展期,只是合同期限的变更,借款合同债权并未因合同期限的变更而消灭。而根据《物权法》第一百七十七条规定,担保物权消灭的前提是下列情形之一:

(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。而借款合同展期绝对不会发生上述导致抵押权消灭的情形。既然抵押权并不会因借款合同展期而消灭,那么银行与抵押人自然就无需重新签订抵押合同,也无需重新办理抵押登记了。

4展期后,如何使银行的抵押权毫无争议地存续

为避免争议、消除隐患,银行可以在抵押合同中约定:借款合同展期的,抵押人同意就展期后的主债权继续提供抵押担保。这样既符合《贷款通则》的规定,又不会发生本文开头案例中抵押人在借款合同展期后,拒不承担抵押担保责任的问题了。

同时,借款合同展期后,万一发生金融债权无法得到清偿的情况,银行只需要按照物权法的规定,在主债权的诉讼时效内行使抵押权就可以了(物权法第二百零二条规定:抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护)。 

三、登记的抵押期限和借款期限一样长,是不是借款到期抵押也就到期了?

作者:孙自通

有读者咨询:我有笔房屋抵押业务去房管局办理抵押登记,房管局的制式抵押合同中有抵押期限一条,房管局工作人员要求我填写的抵押担保期限和借款期限一样长,并且登记的抵押期限也和借款期限一样长,对此,我有个疑问,那岂不是借款到期我的抵押也到期了?

回答:上述这位读者所反映的问题在实践中非常普遍,很多房管局在办理抵押登记时都要求当事人填写抵押担保期限(具体措辞可能有区别),并且要求填写的抵押期限与借款合同借款期限一样长,很多人就此产生了疑问,借款到期后,是不是抵押也一并到期了。针对咨询的这个问题,现解答如下:

“抵押权行使期限”是一个关系到抵押权人切身利益的重大问题。我国《担保法司法解释》第十二条规定,“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持。”但《物权法》第202条规定,“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”从上述规定我们可以看出,《物权法》与《担保法司法解释》的规定不一致,依据新法优于旧法的原则,现在应优先适用《物权法》的规定。针对上述问题,有以下两点需要给予必要注意:

一、当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。

实务中经常出现当事人在抵押合同中约定抵押期限以及登记机关在登记时强制性的将抵押权登记为一定期限的情形,并且在实践中这种情形还非常普遍,那上述两种情形是否有效呢?根据《担保法司法解释》第十二条的规定,我们可以看出,当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。据此,就读者所提问题,其在办理抵押登记时,房管局工作人员要求我填写的抵押担保期限和借款期限一样长,并且登记的抵押期限也和借款期限一样长,根据上述《担保法司法解释》第十二条的规定,其约定的抵押担保期限及登记的担保期限均不具有法律约束力。

注:实践中有抵押登记机关在抵押物登记时,要求将抵押权登记为一定期限,从要求期限届满后必须重新登记或续登,否则抵押权消灭。根据上述规定,登记机关的这种做法侵犯了担保物权人的合法权益,对担保物权人不具有法律约束力。

二、抵押权人应当在什么期限内行使抵押权?

抵押权人应当在什么期限内行使抵押权?根据《物权法》第202条规定,“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。”该条是关于抵押权人应当在什么期限内行使抵押权的规定,由于该条的规定过于简单,在实践中如何理解和适用存在一定的争议。有观点认为《物权法》202条规定的抵押权存续期间在性质上应当认定为是诉讼时效,过了上述期间抵押权人丧失胜诉权,但抵押权还存在。另有观点认为,该期间为除斥期间或存续期间,该期间经过将导致抵押权消灭。

从202条的立法本意来看,《物权法》202条本质上是对抵押权行使期限的一个规定,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,如果未行使,人民法院将不予保护。该条立法的目的主要是考虑到随着市场经济的快速运转,如果允许抵押权一直存续,可能会使抵押权人怠于行使抵押权,不利于发挥抵押财产的经济效用,制约经济的发展。因此,规定抵押权的行使期间,能够促使抵押权人积极行使权利,促进经济的发展。

 

由于实践中对如何理解这里的“主债权诉讼时效期间”存在争议,有些判决认为抵押权人应当在开始计算借款诉讼时效的第一个两年内行使抵押权,如未行使,法院将不予保护。出于稳妥考虑,建议信贷机构在实际做业务中,在开始计算借款诉讼时效的两年内及时行使抵押权,以免抵押优先权落空。